近年来，随着拉萨市房地产事业的飞速发展，物业管理也出现了许多新情况、新问题，在业主和物业“矛盾”日益突出时，拉萨市制定出台了《拉萨市物业管理条例》（以下简称《条例》）。新的《条例》共七章八十三条，对物业管理区域、管理主体，物业服务等做了相关规定，也明确了建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会及其成员、物业管理相关部门及其工作人员的法律责任。

新《条例》涉及业主最关心的三个问题

记者从拉萨市住房和城乡建设局了解到，目前拉萨市物业管理存在一些问题和困难，基本可归纳为：不少业主对物业管理缺乏正确认识，物业服务企业收费难；物业管理企业对自身认识不明确、定位不准；物业管理未完全纳入社区管理范畴，使得社区组织和业主自治机构在物业管理工作中的自治作用没有发挥出来；物业服务市场运行机制尚未形成，物业服务企业素质低下；商品住宅小区建设过程中遗留的问题对后期物业管理造成诸多困难；对物业服务内容、标准及服务收费标准缺乏正确认识，业主和物业服务企业就服务和收费很难达成共识。

新的条例出台，就能解决业主和物业间长期存在的那些问题吗？记者阅读《条例》时发现，其内容涉及到了业主选举、物业费收取、车位管理等大伙儿非常关心的问题。以物业费用收取为例，该《条例》规定，物业服务费应当遵循合理、公开及质价相符的原则，由委托双方根据市场规律自主协商确定，并在物业管理区域内予以公示。业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业费用。物业服务企业不得以部分业主拖欠物业费为由，停水、停电或者减少服务人员、服务项目，降低服务标准、停止物业服务。对于业主最为关心的车位问题，新的《条例》中规定，物业管理区域内规划用于车辆停放库(位)的，应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需求后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当在物业管理区域内公示。业主共用的道路或者其他场地用于车辆停放库(位)属于全体业主共有，业主委员会、建设单位不得出售、附赠或者出租。

“因地制宜”制定《条例》内容

新的《条例》不乏一些亮点——首先该《条例》是在广泛征集拉萨市市民意见的基础上制定的，可谓“因地制宜”。因此，《条例》在物权法的基础上，理清了各主体间的法律关系—一是业主之间的建筑物区分所有以及不动产相邻关系；二是业主与开发商、物业服务企业之间的民事合同关系；三是政府与开发建设单位、物业服务企业的行政管理关系。

其次，关于物业管理区域（小区）也有了明确划分。现实生活中，物业管理的很多纠纷均根源于物业前期规划建设阶段，如小区的划分、调整问题，小区配套建设不齐全，房屋质量问题等。这些开发建设阶段的遗留问题一旦形成，往往难以在短期内解决，业主常常将此责任转嫁给物业服务企业，引发、激化物业服务过程中的矛盾。因此，条例为了从源头上防范、减少此类问题的发生，维护购房者的合法权益，专门设立专章，强化物业的前期监管。

另外，就当前物业管理实践中，业主对物业共有部分财产的维护意识、公共责任意识要么淡漠不清，要么非份曲解；业主大会、业主委员会有的难以成立，有的成立后的矛盾反而更难调处等突出问题作了补充和细化。

当然，《条例》关于物业管理服务和物业的使用与维护也作了系统规定。例如关于物业管理的承接验收、移交、退出机制和物业投诉，还对开发建设单位、物业服务企业、业主委员会及其成员、物业管理有关部门的法律责任作出了规定。同时，《条例》将物业管纳入社区管理范畴，按照“条块结合”指导原则，给街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会赋予更多的职能职责，为其织指导、协调、监督物业管理活动提供法律依据。

除了亮点之外，大伙儿更关心的是该《条例》出台的实际意义。据悉，该《条例》将于12月1日起施行，届时，2009年制定的《拉萨市物业管理办法》也将自行废止。那么，新的《条例》如何规范物业管理活动、维护业主权利的呢？这一期，让我们为你解读新的《条例》，也为你讲讲业主和物业间的那些剪不断、理还乱的事儿。