物业管理不好、业主家中失窃、没收房没入住，就能拒交物业费？

近日，集美区的业主张先生因拒交物业费被判败诉交钱。昨天，集美法院发布了这起典型案例，并总结了业主拒交物业费的五种情形和认识误区。

导报记者从厦门法院了解到，在物业官司当中，大部分案件都是物业公司起诉业主追讨物业费的。从法院受理的物业官司来看，业主拒交物业费具有普遍性，一些业主采取拒交物业费的方式，以表达对物业服务的不满。

法官说，不少业主对于物业管理认识存在误区，未意识到双方之间是平等的合同关系。一旦发生物业服务纠纷，业主认为只要不交物业费就可以，结果被物业公司告上法庭后，往往以败诉告终。

典型案例1

物业服务不好，就能拒绝交费？

被告张先生是集美一小区的业主，他认为，小区摩托车乱停放，物业缺乏管理，导致进出困难，而且物业服务达不到收费标准，因此拒交2013年至2014年的物业费。

为此，小区物业公司于去年3月将张先生起诉至集美法院，要求张先生立即支付拖欠的物业服务费1930元及水电费69元，合计为1999元，并按日千分之三的标准支付滞纳金至实际还款之日止。

近日，集美法院经审理认为，张先生认为物业公司工作不到位，但是，仅有张先生本人陈述，却未提供证据予以证明。因此，法院对于张先生的主张不予采信。

另外，张先生还主张物业公司服务不到位应赔偿其损失，但因为张先生的主张与物业费纠纷并非同一法律关系，所以法院告知张先生可依法另行向物业公司提起诉讼。

最终，集美法院一审判决要求张先生缴费，即支付物业公司水电费69元、物业服务费1930元及滞纳金。

典型案例2

没收房没入住，不用交物业费？

没有收房，没有入住，就可以拒交物业费吗？法官说：不行！

此前，翔安区的一位业主为此被判败诉，法官要求该业主支付拖欠的物业管理费。法官说，一旦与开发商签订买卖合同，身份就是业主，理应履行业主职责。

据该小区物业起诉称，这名业主已经拖欠了5年的物业费。物业起诉说，包括物业管理费、公共维修金和公摊水电费等费用在内，该业主至今未缴纳，拖欠的各项费用累计4964.9元。根据小区的《业主临时公约》规定，逾期需交纳滞纳金，每天按应缴费用的千分之三收取，所以，业主陈先生产生的滞纳金已达10069元，合计15034元。

不过，面对起诉，业主陈先生答辩说：“我至今没有接收房屋，也没有办理入住，这几年都没有享受到物业服务，所以不该交这个钱。”

翔安法院审理后认为，只要开发商交了房，业主陈先生就应依法缴纳物业费。不过，物业主张管理费存在两年诉讼时效的问题。因此，只能从物业提起诉讼开始计算两年的物业管理费用。

最终，法院判决要求，陈先生支付两年的物业管理费用，共计2252.01元。此外，本案滞纳金宜按银行同期同类贷款利率计算。

典型案例3

物业费涨价，业主拒绝交费

物业费突然涨价，业主能拒交吗？此前，思明区法院曾针对这样一起物业费纠纷作出判决。

林先生住在卧龙晓城，从2011年11月直到2013年9月30日，他就没有交过物业费。物业公司为此将林先生告上法庭。

但林先生答辩说，拒交事出有因，原来，小区的物业费突然涨价，从每平方米每月1元涨到了1.3元。

法官调查后发现，物业费的涨价经过厦门市物价局核定，从2012年4月13日起，调整为每平方米每月1.3元。

因此，思明法院作出一审判决，要求林先生向该物业公司缴交所欠物业管理服务费和公共维修金，共计4316元。

法官说，本案中的物业收费标准已在厦门市物价局备案，业主应当依约，按照调整的收费标准缴纳物业管理服务费。

律师说法

物业服务不好，业主如何维权？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：物业服务存在瑕疵，业主能否拒交物业费？根据许多法院判例，目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到法院的支持，因为物业和业主存在约定，业主应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主无需支付物业费的滞纳金。

在物业管理存在瑕疵的情况下，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业委会直接与物业管理公司交涉，还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，在业主委员会成立前，业主对物业服务不到位的地方，及时通过拍照、录像等方式保留证据，联合小区业主与物业公司进行协商，乃至重新选聘物业公司。

现象调查

5种拒交5个误区

昨日，集美法院法官还梳理总结了5种业主拒交物业费的常见情形，并分析了业主常见的认识误区。

1.因房屋质量问题拒交物业费

法官说，物业公司与开发商是两个独立的民事主体，房屋质量问题对应的是业主和开发商之间商品房买卖合同，而物业费对应业主和物业公司之间的物业服务合同，是两个不同的合同关系，二者不能混淆。

物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后，业主应按照合同约定按时履行交纳物业费的义务。而房屋质量问题属于商品房买卖合同的范畴，并非物业公司的责任范围。业主对于房屋质量问题可依据商品房买卖合同的约定，另行与开发商协商或诉讼解决，但无权以此而拒交物业费。

2.对小区环境不满拒交物业费

法官说，业主对社区环境不满意，如施工噪音扰民、道路堵塞、违章搭建等问题，施工扰民、违章搭建等属于相关行政管理部门职责范围，物业公司作为企业不具有执法权，也超出物业服务合同约定的义务范围。

物业公司及时向相关部门报告，即属于履行了应尽的合同义务，业主以此拒绝交纳物业费，自然无法得到支持。

3.人身、财产受损拒交物业费

法官说，对于小区财物被盗、业主人身受到损害等情形，须根据具体情况进行分析，如确因物业公司安保措施不到位，疏于管理，业主可通过协商、诉讼等方式要求物业公司赔偿，但业主无权以失窃为由拒交物业费。

4.物业服务不好拒交物业费

物业服务质量不合格，如保洁、绿化等通常属于一般违约，而非完全不履行，且业主对物业服务的感知带有一定的个人主观因素，因此业主对于物业服务质量的个人判断通常难以被法院采信，业主以此拒交物业费自然无法得到支持。

如果服务质量与收费价格不符，业主可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉，也可以依法改聘其他物业管理公司来管理小区。

5.以法不责众为由拒交物业费

法官说，物业公司依据物业服务合同约定提供了物业服务后，业主负有缴纳物业费的义务，法律规定公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

部分业主因个别业主拖欠物业费而持观望态度，不愿按时履行缴费义务，不仅不利于小区的管理和维护，由此引发诉讼还须承担违约金并影响个人信用，最终损害自身利益。